Κατ’ αρχήν τα ακίνητα ιδιοκτησίας του Δήμου, για τα οποία υπάρχουν τίτλοι. Στην κατεύθυνση αυτή απαιτείται να εξεταστούν οι μερίδες όλων των Δήμων και κοινοτήτων από τις οποίες προήλθε ο νέος Δήμος. Όλα τα ακίνητα, που στα υποθηκοφυλακεία φέρεται ιδιοκτήτης ο Δήμος πρέπει να καταγραφούν. Είναι σκόπιμο να ζητηθούν και τα αντίγραφα των συμβολαίων- εφ’ όσον δεν υπάρχουν στο Δήμο- ώστε να δημιουργηθεί πλήρης φάκελος κάθε ακινήτου (για τη λήψη των αντιγράφων ο Δήμος έχει τις ατέλειες του Δημοσίου-αρ.304 ΠΔ 410/95). Επιπλέον στοιχεία πρέπει να αναζητηθούν από το βιβλίο περιουσίας ή το κτηματολόγιο, το οποίο οφείλουν να τηρούν οι ΟΤΑ (Π.Δ.258/85).
Ακίνητα ιδιοκτησίας του Δήμου για τα οποία δεν υπάρχουν τίτλοι , χωρίς να υπάρχει θέμα αμφισβήτησης. Θεωρείται σκόπιμο να καταγραφούν και παράλληλα να ξεκινήσει διαδικασία κτηματογράφησής τους σύμφωνα με το άρθρο 245 του ΔΚΚ και του ΠΔ 258/85. Η διαδικασία κτηματογράφησης είναι χρονοβόρα και χρειάζεται κυρίως για την τακτοποίηση των περιουσιακών στοιχείων χωρίς να συνδέεται η ολοκλήρωσή της με τη διαδικασία καταγραφής των ακινήτων.
Ακίνητα που εμπίπτουν στις περιπτώσεις χρησικτησίας. Εδώ πρέπει να διακρίνουμε δύο περιπτώσεις:
α) χρησικτησία σε ιδιωτικά ακίνητα, όπου, εφ’ όσον υφίστανται οι νόμιμες προϋποθέσεις (νομή διανοία κυρίου και παρέλευση 20ετίας) ο Δήμος θεωρείται ιδιοκτήτης του ακινήτου.
β) χρησικτησία σε βάρος ακινήτων του Δημοσίου, όπου δεν νοείται ιδιοκτησία του Δήμου , γιατί οι περί ακινήτων εμπράγματες αξιώσεις του Δημοσίου είναι απαράγραπτες. Έτσι δεν μπορούμε να θεωρήσουμε ένα ακίνητο του Δημοσίου το οποίο χρησιμοποιεί ο Δήμος, ανεξαρτήτως χρόνου χρήσης, ότι περιέρχεται βάσει χρησικτησίας στο Δήμο.
Ακίνητα που ανήκουν στο Δήμο και αμφισβητούνται από τρίτους. Πρέπει να καταγραφούν ως περιουσιακά στοιχεία του Δήμου και σε πιθανή απώλειά τους μετά από τελεσίδικη δικαστική απόφαση να διαγραφούν από το ενεργητικό του.
Ακίνητα που έχουν καταπατηθεί από τρίτους. Θα καταγραφούν σαν περιουσιακά στοιχεία του Δήμου, γιατί δεν χωρεί χρησικτησία τρίτου έναντι κοινοχρήστων στοιχείων του Δήμου.
Ακίνητα που βρίσκονται σε διαδικασία απαλλοτρίωσης εκ μέρους του Δήμου. Θα καταγραφούν μόνο εφ’ όσον έχει συντελεστεί (η απαλλοτρίωση) με την καταβολή ή την παρακατάθεση του τιμήματος στον ιδιοκτήτη.
Χώροι , που είναι χαρακτηρισμένοι από την εφαρμογή του σχεδίου πόλεως για κατασκευή κοινωφελών εγκαταστάσεων (πλην κοινοχρήστων) και εφ’ όσον έχει συντελεστεί η σχετική διαδικασία (καταβολή αποζημιώσεων κλπ)
Ορισμένες ειδικές κατηγορίες ακινήτων
Τα σχολεία. Ως ακίνητη σχολική περιουσία θεωρούμε το κτίριο ή τα κτίρια που στεγάζεται το σχολείο με το οικόπεδό του, καθώς επίσης και κάθε άλλο ακίνητο (αστικό, αγροτεμάχιο κλπ.) που έχει αποκτηθεί με οποιοδήποτε νόμιμο τρόπο και ανήκει στο σχολείο.
Η σχολική ακίνητη περιουσία όλων των βαθμίδων της πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης μεταβιβάζεται στους ΟΤΑ, στην περιφέρεια των οποίων βρίσκεται το ακίνητο. Οι σχετικές διατάξεις που ορίζουν την μεταβίβαση είναι το άρθρο 5 § 1 του Ν.1894/90, το οποίο αντικαταστάθηκε με το άρθρο 31 του Ν.2009/92 καθώς και η Κ.Υ.Α. με αριθμό ΣΤ/13/93 (ΦΕΚ 40 Β’/26.1.94).
Βάσει των ανωτέρω διατάξεων εκδίδεται διαπιστωτική απόφαση της περιφέρειας η οποία υποβάλλεται στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο το οποίο μεταγράφει ατελώς το σχολείο ως δημοτικό ακίνητο. Η απόφαση αποτελεί μέρος της διαδικασίας, για την ολοκλήρωση των διατάξεων των σχετικών νόμων. Ο νόμος ορίζει , με την δημοσίευσή του, ότι τα σχολεία περιέρχονται στην δημοτική περιουσία και καθορίζει τη διαδικασία για να γίνει αυτό. Έτσι η καταγραφή της ακίνητης σχολικής περιουσίας ως δημοτικής περιουσίας θα γίνει άμεσα και με την ολοκλήρωση της προβλεπόμενης διαδικασίας θα εμφανιστεί ολοκληρωμένα και με την αξία κτήσης (αντικειμενική αξία).
Καταγράφουμε, λοιπόν, τα σχολεία στην περιουσία του Δήμου με 1 δραχμή (αξία μνείας) εφ’ όσον δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία μεταγραφής τους στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο.
Με την ολοκλήρωση της διαδικασίας που προβλέπεται, συγκεντρώνουμε και τα απαραίτητα στοιχεία για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας (τοπογραφικά κλπ.) και προχωρούμε στην αποτίμηση της σχολικής περιουσίας.
Επιπλέον θα πρέπει να καταγραφεί και η λοιπή ιδιοκτησία του σχολείου που πιθανόν να υπάρχει (αγροτεμάχια κλπ)
Οι Δημοτικές εκκλησίες-ναοί. Θα καταγραφούν εφ’ όσον ανήκουν στην ιδιοκτησία του Δήμου, όπως συμβαίνει με ναούς που βρίσκονται μέσα στο χώρο του Δημοτικού νεκροταφείου. Η αξία του κτιρίου του ναού προσδιορίζεται με τη μέθοδο του αντικειμενικού προσδιορισμού.
Οι Δημοτικές αθλητικές εγκαταστάσεις (γυμναστήρια, κολυμβητήρια κλπ.). αποτελούν ιδιόκτητη κοινωφελή ακίνητη περιουσία του Δήμου , καταγράφονται και η αξία τους αποτιμάται: χωριστά για το έδαφος και χωριστά για τις εγκαταστάσεις οι οποίες υπάρχουν επί του εδάφους. Η αξία των κτιριακών αθλητικών εγκαταστάσεων και του εδάφους, θα προσδιοριστεί με τη μέθοδο του αντικειμενικού προσδιορισμού. Στην περίπτωση κατά την οποία η αθλητική εγκατάσταση βρίσκεται σε κοινόχρηστο χώρο δεν θα υπολογιστεί η αξία του γηπέδου.
Αποτίμηση των ακινήτων
Εκτίμηση της αξίας των ακινήτων.
Είναι σαφές, με βάση το ΠΔ 315/99 ότι θα αποτιμηθούν με το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού των ακινήτων και όπου αυτό δεν εφαρμόζεται, με τους κανόνες εκτίμησης των ακινήτων που εφαρμόζουν οι ΔΟΥ. Οι διατάξεις που διέπουν τον αντικειμενικό προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων είναι κατά βάση ο Ν.1249/1982 με τις μετέπειτα τροποποιήσεις του.
Για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας χρησιμοποιούμε το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού για τα εντός σχεδίου πόλεως, ή το σύστημα προσδιορισμού για τα ακίνητα εκτός σχεδίου πόλεως που αναφέρεται ως «Α/Α γης».
Ο προσδιορισμός με το αντικειμενικό σύστημα θα μας οδηγήσει σε ενιαίους τρόπους εμφάνισης της ακίνητης περιουσίας χωρίς υποκειμενισμούς και αυθαιρεσίες.
Το αντικειμενικό σύστημα διαθέτει αυτή τη δυνατότητα, χρησιμοποιώντας πλήθος από συντελεστές κατά τον προσδιορισμό της αξίας (τιμές ζώνης, επιφάνειες ,συντελεστές παλαιότητας, εμπορικότητας, τρόπου κατασκευής, χρονολογίας κατασκευής, τρόπος χρήσης του ακινήτου , περιβάλλοντος χώρου, συντελεστές δόμησης μέχρι και συντελεστές που έχουν να κάνουν με φυσικά φαινόμενα όπως οι σεισμοί).
Ο τρόπος εργασίας για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων είναι η συμπλήρωση των σχετικών εντύπων - φύλλων υπολογισμού:
Έντυπο 1 μέχρι 5 για τα εντός σχεδίου πόλεως
Έντυπο Κ1 μέχρι Κ9 για κτίρια εκτός σχεδίου πόλεως ή για ειδικές κατασκευές.
Τα έντυπα για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας της γης εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμών που δεν έχουν ειδικούς όρους δόμησης.
Οι ναοί ως ειδικές κατασκευές θα αποτιμηθούν με το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων
Ενέργειες για την καταγραφή και αποτίμηση των ακινήτων
Συγκρότηση ειδικής ομάδας Απογραφής με την συμμετοχή της τεχνικής υπηρεσίας και του νομικού του Δήμου.
Καταγραφή των ακινήτων που αναφέρονται στο βιβλίο περιουσίας
Εξέταση στα αρμόδια υποθηκοφυλακεία των μερίδων του Δήμου , εάν υπάρχουν καταγεγραμμένα ακίνητα που δεν αναφέρονται στο βιβλίο περιουσίας.
Διαμόρφωση φύλλων υπολογισμού για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων.
Καταχώρισή τους στο μητρώο παγίων.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου